先来看一个案例

本院认为:原、被告双方签订的商品房买卖合同、补充合同及协议书是双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,上述合同为有效合同,对原、被告双方均具有法律约束力。

原、被告双方在商品房买卖合同中约定了首付款加银行按揭贷款的付款方式,但双方在补充合同中同时约定如不能办理银行按揭贷款,被告应当在收到原告通知后30日内付清购房款。被告在不能办理银行按揭贷款的情况下,在经原告通知催告后30日内未向原告付清购房款,也未能和原告就购房款的支付问题协商一致。被告的上述行为已经构成违约。

原告按照补充合同的约定,请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同,符合双方约定的解除合同的条件,本院予以支持。由于被告存在违约行为,按照补充合同的约定,解除合同的相关费用应由被告承担,具体数额以实际发生为准。原告请求判令被告按照应付总购房款的10%支付赔偿金12485元(124854×10%),符合原、被告双方在补充合同第二条的约定,本院予以支持。

原告请求判令没收被告支付的定金30000元。定金30000元是被告依据认购协议书的约定支付的,认购协议书已经履行完毕,被告在履行认购协议书的过程中并不存在违约行为,且在双方签订商品房买卖合同之后,被告支付的定金30000元已经转为购房首期款。原告的该项请求无事实和法律依据,本院不予支持。

原告请求判令被告按照商品房买卖合同及协议书的约定支付违约金及利息。支付赔偿金、违约金及利息均属于承担违约责任的方式。本院判令被告按照补充合同的约定向原告支付总购房款10%的赔偿金(实为违约金),该部分违约金已经足以弥补原告的损失。原告在未提供证据证明该部分违约金不足以弥补其损失的情况下,同时请求判令被告按照商品房买卖合同及协议书的约定支付违约金及利息没有事实及法律依据,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:

一审裁判结果 

一、原告惠州市**实业有限公司与被告黄**于2010年8月9日签订的《广东省商品房买卖合同》(合同登记备案号为10B2**,预告登记号为粤房地预登惠州字第3300009**号。)自本判决生效之日起予以解除;

二、被告黄**自本判决生效之日起十日内向原告支付违约金34500元;

结论  签了购房合同的, 应按购房合同支付违约金,而不能再扣定金

案例二

本院认为,本案属预约合同纠纷。原告罗小岑与被告邵阳市和旺房地产开发有限公司签订的《和旺金星嘉苑内部认购协议》是商品房预约合同,而不是商品房预售合同,原告向被告支付的3万元系立约定金,其目的在于以此作为取得认购房的优惠购买权,为双方签订正式《商品房买卖合同》作担保,属双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方均应遵守。

因双方约定,在2014年2月1日前付清房款百分之三十,但此时被告尚未取得商品房预售许可证,原告也并未实际交付购房款。原告所述的“被告口头承诺如原告方放弃认购房产权利,定金可退”,与经双方协商已经将协议中“不退还乙方所交定金”条款划除相互印证,本院予以采信。现双方商品房买卖合同未能订立,出卖人应当将定金返还买受人。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

一审裁判结果 

一、被告邵阳市和旺房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告罗小岑定金人民币30,000元;

结论: 签认购合同时,开发商不具备预售资质的,应退定金

案例三

本院认为,罗素芳与君成公司签订的《深圳市房地产认购书》、《某某房产认购书补充协议》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应遵照履行各自的义务。罗素芳已在深圳拥有一套房产,涉案房产系其购买的第二套房产,在签订涉案合同时其亦知道国家已出台相关的房地产调控政策及相关的限贷政策。

罗素芳称双方关于首期款不低于30%房款的约定系君成公司故意误导所致,但其并未提供其已将涉案房产是其购买的第二套房产的事实告知君成公司,且君成公司在明知涉案房产系罗素芳购买的第二套房产的情况下故意误导罗素芳及向罗素芳错误地解释限贷政策的证据,对罗素芳的该项主张,本院不予采信。

罗素芳作为成年人,在作出购买房产此种重大交易时,在明知政府已出台相关的限贷政策的情况下,仍接受涉案合同约定的付款方式,作为付款义务人其应当承担保证其义务履行的责任。罗素芳在签订涉案合同后以其不能接受为由要求君成公司退回定金或者延长交款期限,此导致双方最终未能签订正式的买卖合同,君成公司有权依据双方的约定没收罗素芳已支付的定金。原审对此认定正确,本院予以维持。

结论  因买方原因导致不能签订购房合同的,不退定金

再来看看相关法规

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条

【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条

【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。